书接上回！
亲爱的掌门人：
此刻的你，已经下定投资决心，也找到了志同道合的战友，接下来大干一场吧！
酒店业之父斯塔特勒曾说过：决定酒店成功的三个关键因素，位置、位置，还是位置。一个好的酒店位置，要满足双重标准。
□ 地理位置优越，即抢占地图上那个资源优渥、客户充沛的好位置；
□ 竞争位置独特，即抢占顾客心智中那个尚未被竞品瓜分的蓝海市场。
两个层面的标准缺一不可，任何一个层面不达标，都称不上是一个好位置，很可能让酒店处于尴尬之地，让投资者站在悬崖之边。
让我们继续跟随老猫的踩坑步伐，看看选址会遇到哪些问题吧！
“这位置适合开酒店吗？”酒店相沿成习的选址之道是：看所处商圈性质级别、看周边配套、看周边人群属性数量……关注点又多又碎，暗礁密布，一不小心就掉到坑里。我们来扒扒选地理位置时常踩的那些坑。
坑 1：客源不足
有些酒店开在了偏远之地、新区生地，周边人口基数少，商业氛围差，不利于酒店经营。
避坑指南
酒店选址，一定要衡量周边的常住人口数量、结构。常住人口是保障酒店入住率的基石，是酒店经营稳定的压舱石。
哪些区域人口比较密集？
醇熟城区，繁华闹市——像城市的商务区、开发区、商业中心、中高档居民住宅区、大型游乐中心和高校校园等，人口基数都比较大。其中，尤以这几类最佳：周边有知名高校，或在校生超20万人的教育区；邻近有地标建筑、历史文化、旅游景区等；方圆3千米内有大量企事业单位等，这些信息能帮助投资人快速完成初筛，更进一步地研判则需要借助科学的调研体系，用数据说话，不能仅凭“感觉”拍板。
坑2：客源单一
有些酒店周围只有一种客户类型，酒店入住率全指望它，经营风险大，万一这唯一的客户还有明显的峰谷变化，就更悬了。
避坑指南
选址时尽量选择客源多元的位置，不同客源间可以互为补充。厘清所在商圈的性质，酒店附近都有哪些需求来源地，酒店物业与这些需求来源地的距离（车程、开车时间、步行时间等），判断哪些客户是酒店的主力客户，补充客户有哪几类，他们各自占比如何。
坑 3：到达不便
有些酒店到达路线不畅，客户在前往酒店的路上被“劝退”。
避坑指南
畅达的交通，会“缩短”实际距离，让酒店的辐射半径扩大，有助于更多流量进入酒店，并提升用户体验度。
优先选择以下位置：
□ 临近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性的位置。
□ 临近地铁站、公交站、主干道的位置，商业繁华区也可内进，但距路口不宜超过50米，避免过多迂回分岔，有车道直达门前，路口要有醒目的路标；选址点 300 米内要有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线。
□ 物业的进出口便利宽敞，快速路无隔离带，避开单行线。路两边不能遍地摊贩，要能从容双向行驶。
□ 分期开发的区域，要问清开发周期、施工进度、后建物业高度，避免这边酒店在营业，那边却在施工，后续高楼拔地而起，把自己遮得严严实实。
□ 如果附近遮挡物多，要评估是否可以改善，如移走遮挡物、修剪遮挡树木，增加导示、路牌、高炮等方法，事先和市政、物业沟通，了解是否允许施工改造。
选址时多站在用户视角，感受此位置是否便于顾客到达和出行。
坑 4：不辨优劣
有些位置具有迷惑性，投资人错把红土当朱砂，把泥丸当珍珠，未能判断出其真实的地段价值。
避坑指南
要提高去伪存真的能力，一是利用结构化思维，将“位置”这个复杂问题拆解成若干组成它的子问题，如文旅产业情况、资源配套情况、未来发展情况，再将子问题分解成更细的孙问题，如将资源配套拆解成人口资源、产业资源、商业资源、交通资源、会展资源等，形成树状逻辑结构图，整体考量，综合评估，避免看到碎片就想拍板的冲动，从而提高洞见真相的能力。二是进行刻意训练，每一次选址时都要设定具体的目标，并通过反馈查漏补缺，以稳定提升甄别能力，不断走出舒适区。
坑 5：动迁风险
城市化进程中，许多区域面临规划变革，城市格局改写，这有可能给酒店带来毁灭性打击。
避坑指南
酒店租期动辄十年以上，选址时要站高看远，从城市宏观环境的高度上，审视地段是否具备长远价值。商业咨询师经常使用SWOT模型来分析一个地块的优势、劣势、机会、威胁。优势和劣势并不限于当前，还需结合发展趋势，判断未来可能会出现的机会和威胁。
文段选自《酒店投资88个坑》
作者：苏菡
本书侧重于风险提示。
将原本隐藏在月亮背面，不为人知的坑揭露出来，让人们得以更直白更全面地看到酒店投资的风险，从而更审慎地评估自己是否适合酒店投资，思考如何驾驭投资。
而不是在一无所知的情况下，仅凭着一腔勇猛，贸然涉险。
作者简介
苏菡
酒店投资人、品牌咨询人、专栏作者。十五年品牌咨询经验，曾服务过绿地、万科、山东大学、金光集团等客户，专注商业地产策划、品牌策划领域。
已撰写20万字的酒店专栏内容，将商业地产和品牌定位理念，与酒店投资相结结合，创造幽默、生动、充满细节的内容风格，以实操性强，可读性强深得粉丝喜爱。
另有30万字的心理/营销专栏内容，个人自媒体阅读量近千万，曾进入头条号图文内容营销价值榜TOP50月度榜单。
