我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？

回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。

提问：新人首问 请问房姐 北京刚卖了套海淀房产 出售原因是想改善住房 手头现有1700子弹 讨论下来有两个方案 一种是1000万左右就两代人住(还没孩子明年准备要) 一种是三代人一起住但硬性要求必须要有院子或者露台。工作不需要坐班 所以可选范围比较大 但比较中意还是北边和东边地段 最近看下来有三个小区比较喜欢 想问问你的建议 从保值增值和未来发展哪个更适合居住 或者你还有什么小区可以推荐 招商嘉铭陇原 未来金茂府 福熙大道

回答：你好，未来科技城受雄安影响最大。如果作为第二居所或父母改善，未来金茂府可以，档次介入北京其他金茂府和金茂悦之间，其他的作为备选。但是第一居所的话，距离市区还是有点远。

2年前，未来城要扩大16倍到160平方公里，把西部几个园区都纳入，后来一些原因，导致还是聚焦到目前的范围——扩大太多一时资源也很难跟上节奏。福熙大道千万别买，单价太高，实际上福熙大道的新盘一直都卖的很烂，一直定价太高，比市场价一直贵一大截，福熙大道要买只能买二手，大户型也就7w+左右，新房居然卖这么贵，骗傻子呢？

子弹1700，建议入手2套，一套自己住，一套给老人，留足一碗汤的距离。

北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，您好房姐，现有一套北京大兴西红门两居，上班在海淀上地，为了离公司近及选择个好地段，考虑换房。优先选择在海淀区域（带中等学校的学区最好了），目前倾向五道口六道口学院路这片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月还款2W5-3W可以接受，由于现在房有贷款再买属于是二套，所以看了很多这片的房，包括地质大学院内3居2000年的，城华园，学知园一些98年99年的房子，还有商品房富润家园的大两居，央产房龄在哪个年比较合适？之后不会贬值太严重。这个区域有没有推荐的比较好的央产房小区？或者比较保值的商品房小区？或者海淀其他区域推荐？可以考虑抵押贷的方式。希望房姐给些建议，十分感谢。

回答：央产房建议买80年代或者以后的，央产房上市以后和商品房一样。你看的这几个有合适的标的可以入，如果考虑保值还可以看下 逸成苑 清枫华景园。 其它区域考虑学区可以看下双榆树社区的房子，没有多校划片的风险，上双榆树一小或者双榆树中心小学 或者看看万泉小学的房子，比如小南庄的三居

提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？

回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高

提问：信用卡办11张、57w了。 继续增加数量还是提高额度？ 想听听建议。平时刷的很少。

回答：11张只有57万额度，可能是1张15，2张10，剩下一半5万，一半2-3万的半菜卡。 这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划，本身的资质还不错，但是没有得到最大化利用。 现在只能一点点的改善，从每张卡分析，如何转为一张张大额卡。 需要知道你的具体卡信息，你的征信，社保公积金收入等情况。

提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

提问：新人，房姐，准备最近入手。需求: 预算1000万左右的三居，希望在发展成熟或有发展潜力的区(仅限东西城，海淀，朝阳)，最看重户型，其次交通位置，最好地铁1公里内，周边有好的生活配套。 已看了澳洲康都，国风北京，首开知语城，丽都壹号，华纺易城，金都杭城，金泰先锋，东恒时代等小区，目前倾向于华纺易城东区客餐厅分离135的三居，但是又觉得很堵，停车不方便，有点纠结。 1.房姐觉得我说的小区，哪个更推荐？ 2.希望房姐再推荐合适小区，并分析。 3.对比下我看的小区，华纺易城东区135三居可以买吗，周边发展潜力如何，同时还有个160的三居，请问买大还是买小合适？ 本人计划今年结婚，生个孩子。

回答：金都杭城小区品质还行，但这个区位不行，这个小区涨幅偏慢 丽都壹号属于酒仙桥 地理位置一般。 国风北京和澳洲康都 品质比较一般 华纺易城还不错可以入，大户型更好，价格优势明显 另外推荐看下 逸翠园和润枫水尚 品质和户型都不错

提问：房姐早上好，最近有个一起在北京飘的伙伴需要买房，准备买保利和悦春风限竞房一手房，在对其进行说服的过程中，告诉他们不要买那么远的时候，他们都认为这种房子： 一是新房 二是价格也不高为未来养老做准备 请问房姐，这种想法的伙伴要怎么才能让他们明白郊区的坑？

回答：为什么要说服呢？ 除非是你的女朋友。 —————— 把我的内容转发给他，就是最大的帮助了，剩下的人各有命。 关键词“远郊”、“地铁”、“庞各庄”、“河北县城”、“边界”

提问：房姐，十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐好，最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况，明星买房都在扎堆，北京著名的像阳光上东像泛海国际，这是为啥，难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗？

回答：明星大都是混圈儿的 不同圈子，不同级别，不同年代，都会影响明星选择物业 阳光上东是10年前部分二三四线明星 泛海因为总价问题，相对买入不多 比较热门的是九龙山金茂府，杨幂等一圈明星 新城国际开盘时，老板送了几套给当时的流量名人

提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

提问：房姐您好，我们的情况是，海淀中关村有一套一居老破小，价值480+，贷款还有60；还有一套中关村70年产权公寓价值480左右，贷款120；手上有350，现在在看世纪城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。 1、望京这边保利，融科，宝星三期，华鼎世家哪个有投资价值？ 2、原打算小的全卖了，买一套大的，如果买世纪城大的就自住，孩子在海淀上学，如果买望京的就出租。 3、原本不想多贷款，可以看了您的文章后，感觉应该更好的方式去配置资源。您看您有什么建议有更好的配置方式？ 4、都？买哪里比较合适？ 5、还是卖一套留一套，留老破小还是留公寓？回龙观买一套？或者望京买一套？ 6、海淀世纪城这边的房子怎么样？有人大附小上学名额，感觉好出手。 7、您说朝阳被低估，我们这个情况买哪个区域更合适。

回答：你是投资的话，不建议考虑学区的情况，望京>世纪城 望京建议看 橄榄城、宝星三期、大西洋新城、上京新航线，这些长期看总涨幅差不多 世纪城自住的话 建议看 阳春光华、光大花园 老破小+公寓全出掉，置换成一套比较合适

提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得那个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

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