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提问：您好，近期的感觉我的房产配置收益不高，希望五哥给予指导。名流花园顶层复式的房子151平方米，满五唯一，价格360万，值得入手吗？另有北京西三环边有一套42平米的商住楼，首付110万元，贷款还剩77万元，租金7500元一个月，是否应该出售？北五环外有自住房一套，可卖380万；卖掉自住房及永清商品房正协商更名转让，可得400万，有信用卡额度40万，该如何运作取得更大收益？目前购房需要亲戚名义购买。

回答：名流花园位置不好，未来涨幅有限商住可以出掉400+首付天通苑大户型，可以出租或自住看你们的需求在抵押出200左右入东三老公房一套，这样比较合理

提问：五哥好，想在成都或重庆买房养老加投资，70万以内。您有什么推荐的区域吗？成都三圈层新房可以不用交社保。

回答：成都投资推荐 大丰，天回，书房，犀浦重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸。

提问：五哥听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？

回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺

提问：五哥你好，从自住兼顾投资的角度来看，请问双井富力城D区还值得买吗？70平内小一居和95内小二居应该怎样选择？单价多少比较合适？谢谢！

回答：富力城自住品质已经下降了不少。价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。同品质的小区8万左右考虑下吧。

提问：五哥好，咨询北京改善+保值目标区域：白家庄、东大桥、团结湖现状：北京夫妻一套自住商品房在石佛营（满五年，两居，总价410，贷款70），二套是两限房在东坝（暂不可售）。另有现金90年收入60-70月薪2.8最高公积金缴存，无信用贷（某银行说可贷50）。外地一套房产估价150（暂不卖）。初步想法1. 今年春节前后买。标的看了主要是70-90年代房子公房，800上下。卖一套房后加现金按中介说的首付还是不够。看了五哥说全款抵押，看了好几遍也没看明白...是否需要找中介渠道？如何操作呢？多少利息是合理的？2.等一年之后，现金还能再增加个100+，但这个想法自己的主动权太小了。想求助五哥建议

回答：公房2套可贷款4成，选筹够好的话，卖了石佛营后可以买800左右的标的。即使还有欠缺，也非常小，可以解决。建议先看房，同时石佛营挂牌出售，有漏可捡就出手，没有特别合适的就慢慢看。需要需要找垫资公司，全款入，再抵押经营贷出来，利率5.× 贷20年

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