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提问：望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？

回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。

望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区：

望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。

如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。

想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。

望京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？

回答：160左右可以上车了 建议朝阳为主，如 石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错 丰台主看 草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳

提问：房姐你好，求详细分析下万橡。本人工作在唐家岭这边，可以说上班非常方便，中了的毒，不能自拔。目前情况是，已婚，有一个孩子，自住需求强，想尽快上车。sfsd，手上目前有60左右(太少，我还想上悦府的小三居)，两人税后4左右，请问，我这样加高杠杆上悦府值得么，如果可以上，求推荐几个靠谱的加杠杆方法，谢谢。

回答：从投资角度看，肯定是不建议你买的 但是千金难买你喜欢，万无一用是钞票啊 自住可以买自己喜欢的，轻微溢价可以接受，但是不能套套都是CEO盘。 收入很稳定，税后4万可以适当加杠杆 几种融资方式： 1.很多公司有员工无息贷款：阿里 腾讯等 2.如果家人是农村户口，可以申请贫困户的无息贷款 3.创业贷款 4.信用卡空当接龙 5.亲戚拆借 5.各种低息信用贷，如果资质好，北京的公积金信用贷可以做到4%内的利息 当然按揭之前不要你们名下不要有负债，如果需要申请信用卡和信用贷，尽量换人申请。

提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研

回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。

提问：房姐您好，新人首问。 本人sfsd，购房需求是给全家改善和保值，预算1600-1800。现在已有考虑的选项： 1.福熙大道一手洋房，精装省事。二手高板7.5，一手洋房9.3，小区内有高板和小户型，高低端没分开，会不会不抗跌？ 2.保利中央公园四居，是您推荐的望京板块，但小区规模小，地铁公交不方便，价格偏高。 3. 观湖国际二手四居，对于全家上班通勤都比较方便，院内密度不小，看您评价价格溢价。 问题一：请您帮助分析建议，兼顾自住和投资，公共交通，周边公园，居住品质，小区环境，生活配套，这两个小区怎么选？ 问题二：其他小区品质好的大户型，如望京、朝阳公园、北苑这几个板块有何建议，怎么选？是否这几个品质不错的都是溢价？请您提出建议，如何选择？ 辛苦了！谢谢！

回答：天润福熙大道在北苑，位置不如望京，而且这个盘涨幅不太好，开发商定价就太高了，远没有同区域的其他楼盘涨的多，保值属性较差 保利中央公园还不错的，只是小区被割开了而已。 观湖国际品质还行，主要是限购以后，涨幅一致落后大盘。但也可能后期补涨，这就需要赌了，需要注意靠西侧四环的3栋楼有一定噪音 要回避 保利>观湖国际>天润福熙大道 品质溢价很正常，自住需要做个权衡。望京的东湖湾你也可以看看

提问：房姐好，新人报道。请问总价控制在550-600（包括所有税费等），首付300左右，年轻夫妇，积水潭上班，鸿坤礼域府的房子值得入手吗。或者您有何推荐，感谢。

回答：积水潭是养老非常好的区域，西海钓鱼能坐一晚上。 但是真的生活居住起来，又处处不便利，开车交通一项就能堵死人，现代商业配套基本没有。 西红门是大兴线这一串的第一站，品质楼盘不少，荟聚宜家等配套很不错，但人口还不足，价格也是站的很高。 地段的作用是帮你缩小范围提高概率，而不是直接得出选筹的高下。 总价600左右，不如东四环青年路，东三环九龙山。

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。 以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：看看 二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。 有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。 后面的规划没问题。

提问：房姐好！请问西坝河、左家庄、柳芳一带400左右的两居是否值得入手，如果同样价位和花家地比呢？还是想多少兼顾一下学校的因素。现在是不是尽量买90年以后的房子？谢谢！

回答：柳芳，西坝河这是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地 最好90年后的，过老的房龄后面接盘者会有贷款问题

提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西还是不太明确。学区因素第一考虑，谢谢

回答：学区最大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价最低的入。

提问：房姐你好。咨询一下，500子弹以内，西城广外学区，马连道这一片区（因为单位在附近的丰台），有什么比较合适小区？学区做考虑因素，但不强求最好，反正731后多校划片。马连道有6层的7080年代老公房，也有90年代电梯房，从保值和自住看哪个更合适？ 另外，如果下半年或明年上半年入手，哪个时间段价格会较低？731后这片会有跌的变动吗？

回答：1. 500在西城只能看看广外车站西街附近的老破小两居，或荣丰2008，马年道看看 北欧印象 2. 肯定90年代电梯房更好。 3. 731对好学区是利空，对一般的学区影响不大

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