我是北京姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，现在还能投资买房吗？对于普通老百姓，未来的机会在哪？

回答：房价的上限取决于城市的发展，只有城市好了，房价才能水涨船高。

1、在过去二十年，房地产是国家发展的引擎，这一条正确的道路。城市发展需要钱，钱从何而来？城市发展离不开大基建，特别是还没有完成原始积累的中国，这是发展最正确的方法，国外早期也是基建大王。

2、城市分化，好的城市因为人口、资金流入效率越来越高，越来越好；差的城市因为人口流出、资金较少流入而越来越差。

3、每个人的效率不一样，生产力也不一样，要找到与之匹配的城市。人往高处走，大家都想去大城市，但是能不能留下还需要看看自己的生产效率。

4、过去二十几年，城市化给城市居民带来了大量的财富，只要买了房，买的早，现在基本都有不错的财富，这是城市化发展塞给城市人的。

5、未来的机会在哪里？

普通人买房子的策略，第一选择城市，第二选择片区，第三选择小区，最后才选择房子。千万不要被中介或者开发商忽悠去看远郊的样板房，一冲动就下定金。

买房只选择那些人口净流入的大城市，远离人口净流出的城市。在人口净流入的城市的核心位置买房就不容易出错。

真正聪明的人应该回归价值投资，重点关注大都市圈、有红利、产业不断升级、重点支持的城市，大胆建仓，然后跟着城市的成长一起发展，最终实现资产增值。

提问：房姐好！家庭有两套房，一套在天通苑北一区150平，一套在飘home60平，现在孩子上学。想置换一套适合居住又能兼顾学区的房子。家庭年收入50。如果卖房，出手哪套合适？另外在哪里选房合适？我是小白，还请房姐多多指教如何贷款好些。谢谢哈！

回答：这两套出哪一套都可以，结合你的资金来判断比较好。手上现金少就出tty，否则就飘home。 可以看下望京的上京新航线，如果预算不足就看南湖东园二区初中对的是陈分，小学对口的明远教育书院实验小学东园校区

提问：请问房姐，网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么？

回答：房屋的缴税，按照网签价格来进行。 房屋做按揭贷款，评估价最高不能超过网签价。 假设房屋市场价200万，成交价150万，评估价180万。 按照180万报网签，按照评估180万贷款，税费多缴纳一些。 具体多少网签划算，涉及具体的贷款和税费、成本精算。

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖换哪个？手里子弹不到100。要买套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

提问：房姐老师你好，如果总价在700万左右，是买望京老破小还是常营的次新房呢？

回答：望京的老破小如果不是特别的学区，总价一般不会到700万。 常营的700万，往往是万象新天柏林爱乐苹果派几个小区，单价都略高。 常营这个地区，适合总房价在400-600万的流动性较好，超过700万的流动性受影响。 700万已经可以买望京2001后的商品房小区2居了。

提问：房姐您好 富力城旁边的合生国际花园三居可以看到cbd夜景但是挨着火车道和三环 请问可以看到cbd景色和火车公路噪音比哪个更重要些 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多 哪个更优秀些 谢谢

回答：谢谢赞赏 我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。 对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。 140的合生和180的苹果南一样的价格？ 你检查下是否有写错 苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。 这个总价，不如你看看阳光100两居西侧看东三环中国尊。

提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？

回答：黄村在大兴属于二流地段， 位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。 这一片新房溢价高，主看次新盘。

提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

提问：房姐好。单身女，一套西城学区房58，卖后zd600-800。目前租住世茂奥临花园128，近期想改善+投资，看了未来金茂府145、观承望溪138，后沙峪公园17区90下跃，刚订十七区，760，觉得有配套人流， 5.7挑高面积可到230.放到二手也算有竞争力。订房后才关注到您，略犹豫，昨去签约被告知霸王条款无法改。想请教： 1、补充协议划线部分可协商吗？违约金比例至少双方等同吧？是否买新房就只能接受，或哪些条款可争取？ 2若放弃，在望京、朝阳、双井，能否推荐几个值得入的品质+投资均不错的新房或次新房？ 3、好小区好户型总价高用不了，不好出手；老破小居住品质又太差，房姐能否帮忙梳理改善或投资思路

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地 望京 看看宝星华庭 ，双井 首城国际 天骄 学区房有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。 投资 核心地段次新是比较好的选择

提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得那个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。

回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。

提问：房姐好！新人入驻圈子，阅读完精华贴，认真做了笔记画了重点，受益匪浅！感谢！ 本人情况：北京户口，无房，海淀集体户口，目前在孩子学校附近租房，孩子上高一。天津两套房，一套独栋有贷款，一套挂中介出售未果，预计售价200（但不好卖呢）。珠海一套房。年底大概进项600。月光族—每月还房贷、花销、房租一个子不剩。想2021年夫妻投靠落户北京；想在北京上车，请您指点。 问题一：上车最佳时间？ 问题二：天津那套房年底卖不出去的话，这600投资在哪几个小区合适？我去踩盘。 问题三：就我目前的情况，如果是您的话，怎么依据目前的情况和目标进行规划？ 谢谢赐教！不胜感激！

回答：建议春节前 1. 全款tty大面积，出租持续回血 2. 买望京版块单价在7.5以内，如果需要贷款，可以预留100W资金还贷，首付500，等天津卖出后又可持续供贷，降低风险

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