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问：五哥，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

问：孙河的未来你怎么看？北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗？ 我看你推荐东三环老破小，升值空间在哪里呢？

回答：孙河在2016年前是最佳买入时间。 2017年后，售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区，前提是要有充分的产业区。 北京的产业区，只有东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的居住区已经固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍布贵妇盘，只剩下回龙观老破大。 机会在存量市场筛选。

问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

问：五哥，房子出售问题。朝阳区华严里中科院小区两居南北通透，64平米，一层，阳台有个自建10平米的小房。1998年的六 层板楼。小区是个院中院。一个楼独立大门。咨询问题，房子在哪个平台出售好?挂多少钱?目前现在的疫情期出售，还是再等等？谢谢

回答：挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验，价格参照平台价向上微调。照片也很重要，建议布局和角度设计一下 房子先挂上不用等

问：北京：昨天北京单日成交量破年度纪录，成交量从100—200多套，直接升至572套。 五哥老师，北京是回暖了？

回答：最近市场略有一些回暖迹象，回暖不一定是成交量所直接得出的结论。 北京市场回暖，可能是多方面因素的作用结果： 首要因素还是洼地填平，低价盘已经去化差不多了。 溢价盘，该吐的也吐出来了。 购买力，也积蓄很久了。 也很久没有好的一手项目入市了。 外地市场，比如深圳等，已经开始放松政策信号，进一步助推北京。 总之，建议北京的房子在明年年前买好。 时间不多，大家抓紧筹钱，准备贷款。

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